Taichung, Taiwan – Di sekitar alun-alun ubin di pinggiran kota Nanjing di Tiongkok, sekelompok bangunan apartemen menjulang seperti tiang beton menuju langit kelabu.
Sekilas, bangunan ini tampak seperti bukti ledakan konstruksi yang menakjubkan di Tiongkok, yang menyebabkan negara tersebut menggunakan lebih banyak semen antara tahun 2011 dan 2013 dibandingkan Amerika Serikat sepanjang abad ke-20.
Namun jika diteliti lebih dekat, perkembangan tersebut lebih seperti sebuah adegan dalam cerita pasca-apokaliptik daripada simbol keagungan.
Tidak ada penerangan di bangunan mana pun dan sebagian besar tidak memiliki pintu atau jendela.
Keheningan yang mencekam menyelimuti kompleks itu, yang penuh dengan peralatan dan bahan bangunan yang sudah dibongkar, kadang-kadang hanya dipecahkan oleh suara terpal yang berkibar-kibar dengan malas di atas tumpukan batang besi.
Tidak ada warga yang terlihat.
“Para pekerja berhenti membangun pada tahun 2019,” Ji Zhang, seorang warga berusia 61 tahun yang meminta untuk disebutkan dengan nama samaran, mengatakan kepada perak-news.com. “Mereka bilang itu karena pengembangnya kehabisan uang.”
Melalui panggilan video yang tidak jelas, Ji menunjuk ke salah satu gedung bertingkat yang belum selesai, tempat dia dan suaminya membeli apartemen di lantai enam pada tahun 2017.
Ji merasa seperti mereka sedang bermimpi ketika mereka menghabiskan sebagian besar tabungan hidup mereka untuk membayar uang muka properti sebesar 60 persen.
“Waktu itu, kawasan itu hanyalah sebuah desa tua, namun ketika agen penjualan menunjukkan kepada kami rencana kawasan tersebut, saya melihat bagaimana hal ini dapat memberikan saya dan suami masa pensiun yang kami cari,” kata Ji.
Kompleks tersebut menjanjikan serangkaian fasilitas modern, kedekatan dengan berbagai pilihan perbelanjaan dan akses terhadap fasilitas medis yang jauh lebih baik dibandingkan desa perkotaan di luar Nanjing tempat Ji dan suaminya tinggal.
Yang terpenting, apartemen tersebut menawarkan kesempatan bagi Ji dan suaminya untuk tinggal lebih dekat dengan putri dan dua cucu mereka di Nanjing.
“Tetapi kami belum mempunyai kesempatan untuk menikmati semua itu,” kata Ji dengan air mata berlinang.
Namun karena apartemen mereka masih belum selesai lima tahun setelah pembelian, impian pensiun Ji kini hancur berantakan.
“Dan ini tidak hanya terjadi pada kami,” kata Ji sambil menyeka air matanya. “Sayangnya hal ini terjadi di seluruh Tiongkok.”
‘Bangunan berekor busuk’
Di seluruh Tiongkok, mulai dari Guilin di Tiongkok selatan hingga Dalian di utara, tak terhitung banyaknya pembeli rumah yang menghabiskan tabungan hidup mereka untuk membeli rumah yang tidak pernah terwujud.
Apa yang disebut “bangunan ekor busuk”, sebagaimana dikenal dalam bahasa Tiongkok, tersebar di pinggiran kota dan lokasi pusat. Di Nanjing, sebuah hotel, gedung perkantoran, museum seni, dan bahkan kastil masih belum selesai dibangun selama bertahun-tahun.
Di pinggiran kota timur laut Shenyang, sebuah lingkungan yang direncanakan terdiri dari sekitar 260 vila bergaya Eropa, ditinggalkan oleh pengembang hanya dua tahun setelah konstruksi dimulai.
Saat ini, lahan tersebut ditempati oleh petani lokal yang bercocok tanam di jalan setapak di lingkungan sekitar dan memelihara ternak di kandang di antara vila.
Ribuan rumah yang telah selesai dibangun juga kosong di seluruh negeri yang disebut sebagai kota hantu.
Pada tahun 2017, diperkirakan 65 juta unit – seperlima dari seluruh rumah di Tiongkok – kosong.
Pada bulan September, He Keng, mantan wakil kepala biro statistik negara tersebut, mengatakan bahwa mungkin terdapat lebih banyak rumah kosong daripada yang dapat diisi oleh 1,4 miliar penduduk negara tersebut.
Pejabat daerah telah melakukan berbagai upaya untuk mengatasi kelebihan pasokan, mulai dari menghapus pembatasan pembelian rumah hingga menawarkan insentif kepada pembeli seperti mobil baru, ponsel pintar, dan emas batangan.
Namun tindakan seperti itu hanya menggores permukaan dari masalah yang jauh lebih besar, menurut para analis.
“Ini adalah krisis properti besar-besaran yang berpusat di sekitar gelembung perumahan yang telah berkembang selama bertahun-tahun,” Thomas Rao, seorang analis risiko di sebuah bank besar Tiongkok di Shanghai, mengatakan kepada perak-news.com.
Pada akhir tahun 2000-an, kota-kota dan lingkungan “hantu” mulai bermunculan di seluruh Tiongkok ketika booming pembangunan yang dipicu oleh kredit berbenturan dengan permintaan yang lesu.
“Hal ini telah menjadi masalah, terutama di kota-kota berukuran sedang dan kota-kota kecil di mana pasokan dan permintaan sangat tidak seimbang,” Yang Jiang, peneliti senior di Institut Studi Internasional Denmark, mengatakan kepada perak-news.com.
Ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan disebabkan oleh ketergantungan pemerintah daerah pada penjualan tanah untuk menyeimbangkan anggaran mereka, dan pengembang menjadi bergantung pada pembelian tanah, pengembangan properti di atasnya, dan penjualan properti tersebut untuk mendapatkan keuntungan.
“Semuanya didasarkan pada ekspektasi bahwa permintaan dan harga properti akan terus meningkat,” kata Jiang.
Selama bertahun-tahun, taruhannya membuahkan hasil.
Antara tahun 2004 dan 2014, harga rumah meningkat dua kali lipat di seluruh negeri. Pengembalian dari beberapa properti sangat tinggi sehingga bahkan perusahaan yang tidak memiliki pengalaman di bidang real estat pun berinvestasi di sektor ini.
Dengan begitu banyaknya modal yang disalurkan ke pasar, baik pemerintah daerah maupun pengembang besar dapat meminjam dalam jumlah besar dari bank untuk mendorong penjualan tanah dan pembangunan properti.
Akibat ledakan ini, sektor real estat dan industri terkait melonjak hingga mencapai sekitar 30 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) Tiongkok.
Ketika Beijing berupaya mengendalikan pinjaman berlebihan dengan peraturan “tiga garis merah”, pengembang kesulitan memenuhi kewajiban utangnya.
Pada akhir tahun 2020, pengembang terbesar kedua di Tiongkok, Evergrande Group, mengalami gagal bayar, dan pada bulan Agustus tahun ini, perusahaan tersebut mengajukan perlindungan kebangkrutan di AS. Pada bulan yang sama, pengembang terbesar Tiongkok, Country Garden, berada di ambang gagal bayar.
“Pemerintah mulai menyadari adanya permasalahan di sektor ini dan mulai berupaya untuk mengempiskan gelembung perumahan dan menyeimbangkan kembali perekonomian dari ketergantungan yang kuat pada sektor properti,” kata Jiang.
Evergrande memiliki utang lebih dari $300 miliar – setara dengan PDB Finlandia – sementara Country Garden memiliki utang kurang dari $200 miliar, sehingga menimbulkan kekhawatiran bahwa keruntuhan utang tersebut dapat mengancam perekonomian Tiongkok secara keseluruhan.
“Itulah sebabnya kami melihat para pejabat bekerja keras untuk mencegah dampak buruknya,” kata Jiang.
Pertanyaan tentang apa yang akan terjadi dengan banyaknya proyek konstruksi yang belum selesai dari pengembang masih belum jelas.
Banyak pengembang kecil yang tidak menimbulkan risiko sistemik terhadap perekonomian Tiongkok berada di ambang kehancuran, sehingga nasib banyak proyek mereka terkatung-katung.
Rao, analis risiko, mengatakan dia tidak optimis atas banyaknya orang di kota-kota Tiongkok yang menunggu rumah mereka selesai dibangun.
“Beberapa harus menunggu bertahun-tahun, yang lain mungkin tanpa batas waktu,” katanya.
Di pinggiran Nanjing, Ji Zhang dan pembeli rumah lainnya di kompleks rumahnya memutuskan pada awal tahun ini bahwa mereka tidak bersedia menunggu tanpa batas waktu hingga rumah mereka selesai dibangun.
Setelah beberapa kali kunjungan dan panggilan ke pihak berwenang setempat tidak membuahkan hasil, Ji dan sekelompok warga menyewa truk dan mulai memindahkan perabotan dan kebutuhan hidup ke dalam apartemen mereka yang belum selesai. Belum ada satu pun rumah yang dilengkapi AC, pemanas, air mengalir, atau listrik. Beberapa bahkan tidak memiliki pintu atau jendela.
“Kami berada dalam situasi yang kosong, namun kami menyadari bahwa jika kami saling membantu sebagai sebuah komunitas, kami dapat melakukannya,” kata Ji.
Warga menyiapkan fasilitas toilet dan pengumpulan sampah di luar kompleks, berkumpul di salah satu gedung untuk memasak bersama setiap malam, dan bergiliran menjalankan tugas dan membeli kebutuhan satu sama lain.
Di seluruh Tiongkok, pembeli rumah yang belum selesai yang merasa dirugikan telah mengambil tindakan serupa.
Di sebuah kompleks yang belum selesai dibangun di luar kota Xi’an di Tiongkok tengah tahun lalu, pembeli rumah bentrok dengan polisi setempat ketika mereka mencoba mendobrak barikade untuk masuk ke rumah mereka.
Keputusan Ji dan tetangganya untuk pindah ke apartemen mereka yang belum selesai juga menarik perhatian pihak berwenang setempat.
“Seseorang datang dari otoritas perumahan setempat dan menyuruh kami pergi, lalu seseorang yang bekerja untuk pengembang tersebut datang dan memberi tahu kami bahwa mereka akan menyelesaikan rumah kami jika kami setuju untuk membayar sisa biaya apartemen,” kata Ji.
Saat itu, Ji dan suaminya telah membayar sekitar 80 persen dari harga apartemen mereka. Seorang pengembang memberikan tawaran serupa kepada pembeli rumah di pinggiran Xi’an. Mereka setuju, namun janji dimulainya kembali pembangunan hanya bertahan seminggu.
“Kami mengatakan kepada pejabat setempat dan pengembang bahwa kami tidak akan meninggalkan atau membayar uang lagi sampai mereka memulai kembali pembangunan,” kata Ji.
Ji dan pembeli rumah lainnya di Nanjing belum mendengar kabar dari pengembang atau pihak berwenang setempat sejak Mei.
Seperti kebanyakan pembeli lainnya, Ji dan suaminya tidak lagi tinggal di properti mereka yang belum selesai dan kini membagi waktu mereka antara rumah keluarga di pedesaan dan rumah putri mereka di Nanjing.
“Bangunan yang kosong dan ruang terbuka membuat rumah kami sangat berdebu, dan suami saya mulai menderita batuk parah,” kata Ji.
Meskipun awan gelap membayangi pasar perumahan Tiongkok dan para pengembang yang terlilit utang, Ji tidak meninggalkan mimpinya.
“Kami tidak menyerah,” katanya. “Kami menginginkan apartemen yang dijanjikan kepada kami. Kami menginginkan rumah yang telah kami bayar.”
